He recibido una demanda de foreclosure y el banco no quiere ayudarme a modificar mi préstamo de hipoteca, estoy pensando en abandonar mi casa, que debo hacer?
Nunca debe abandonar o entregar su propiedad al banco sin recibir nada a cambio. Si Ud. se va de la casa sin negociar con el Banco Ud. tendrá un problema mayor. Ud. no solo perderá su casa, teniendo que pagar renta en otro lugar, sino que además Ud. ya no podrá negociar con su banco para solucionar su deuda, y el banco le puede reclamar esa deuda que Ud. todavía le debe a través de una acción judicial para embargarle sus bienes, cuentas de banco, o su salario.
Usted sigue siendo el propietario hasta que sucedan tres cosas: 1) la Corte emita una Decisión Final a favor del Banco, 2) se venda la propiedad en venta judicial, y 3) el Clerk de la Corte emita un Certificado de Titulo de Propiedad al nuevo comprador. Los procesos de ejecución de hipoteca o Foreclosure de su residencia en Florida pueden demorar mas de un año dependiendo de si Ud. se presenta a la Corte y se opone a la acción del Banco.
Recibí una demanda de hipoteca o Foreclosure que debo hacer?
Cuando Ud. recibe la demanda tiene 20 días para contestarla, Ud. tiene el derecho de oponerse a la demanda judicial, aunque este retrasado en sus pagos. El Banco tiene que probar en corte dos cosas principales: 1) que Ud. no ha pagado sus obligaciones mensuales o el seguro de la casa o impuestos, y 2) que ese Banco que lo demanda sea el verdadero acreedor de su deuda. Es solo al final del juicio, y siempre y cuando el juez le da la razón al Banco, que la propiedad será puesta a venta judicial, y después de aproximadamente 15 días de esta venta habrá un nuevo propietario del inmueble, el cual tendrá derecho de desalojarlo del mismo
Recuerde, los procedimientos de ejecución hipotecaria en Florida no son inmediatos y si Ud. no llega a un arreglo trate de permanecer en su casa hasta que pueda conseguir otro lugar donde pueda ir con su familia. Cada caso es distinto así que converse con su abogado.
Perdí mi juicio de foreclosure, cuando debo irme de la propiedad?
Si la Corte ya vendió su propiedad Ud. todavía puede quedarse en su casa por un tiempo adicional. Ud. o su abogado pueden negociar con los abogados del demandante para que inclusive después de la venta judicial se le pueda dar a Ud. un tiempo para mudarse de la propiedad y en algunos casos Ud. puede recibir una cantidad de dinero que el Banco le dará si le entrega la propiedad en buenas condiciones y sin crear problemas, ese es el acuerdo conocido como “Cash for Keys”.
Si no hay arreglo de “Cash for Keys” y el Clerk emite el “Certificado de Titulo”, al que compró su inmueble en la venta judicial, este obtendrá de la Corte un mandato (en Ingles “Writ of Possession”), el Sheriff lo notificara a Ud. en la casa y le ordenará desalojar el inmueble en un breve periodo. Ud. no debe esperar hasta ese momento porque una vez que el Sheriff lo notifique le puede dar solo 24 horas para salir de la propiedad o de lo contrario sus cosas terminaran en la calle.
Estoy en Foreclosure. Cuando es que el Sheriff me puede desalojar?
Solamente cuando Ud. pierda el derecho permanecer en la casa, que se dará cuando el proceso judicial de hipoteca termine y exista un nuevo propietario que cuente con el reconocimiento judicial del titulo de la casa. El nuevo propietario puede pedirle al Sheriff que ejecute la orden de desalojo y Ud. tendría 24 horas para irse o podría ser desalojado a la fuerza.
Que es el HAFA y como me ayuda eso con mi casa?
El HAFA, por sus siglas en ingles, es un programa del gobierno para ayudar a los propietarios de casa que no pueden pagar sus hipotecas tiene dos modalidades: el Short Sale o el Deed in Lieu, y se aplica, por ejemplo, si a Ud. no le conviene la oferta de modificación de hipoteca que recibió de su banco por que no podría cumplir con sus pagos mensuales; en ese caso Ud. debe negociar con su banco para que en vez de una refinanciación o modificación de hipoteca se proceda a un Short Sale or Deed in Lieu en cualquiera de estos casos Ud. perderá la casa, pero evitará que el banco le exija el pago de la deuda. Si Ud. esta en foreclosure también puede por HAFA pero recuerde que esta negociación toma varios meses y si su foreclosure ya tiene una venta judicial el que Ud. comience la negociación de HAFA no parará la venta, si la venta se da Ud. ya no será el propietario y el banco no negociara mas con Ud.
El HAFA es mucho mas complicado cuando existe más de una hipoteca sobre la propiedad pues para que proceda el Short Sale se deberá obtener la autorización de todos los bancos que tengan una hipoteca sobre su propiedad, esto por que ningún comprador le va a comprar su casa sujeta a una hipoteca, el que compra la casa la quiere sin ninguna carga u obligación legal del vendedor.
Que es el deed in lieu?
El “deed in Lieu” es una modalidad de loss mitigation (reducción de perdidas) que se presenta cuando existe una sola hipoteca en la propiedad y en donde el banco y Ud. acuerdan que a cambio de que Ud. le transfiera el titulo de su propiedad se le perdonará toda la deuda. Esta opción es muy interesante para el deudor pero lamentablemente se da muy poco. Si existe ese acuerdo se le indicará el día en que Ud. debe dejar la casa en buenas condiciones y normalmente limpia y sin muebles adentro. Al completarse el “Deed in Lieu” Ud. dejara la casa pero no le deberá nada mas al Banco.
Si hago un Short Sale de mi casa cuando me debo ir?
El que quiere comprar la casa no la quiere con sus muebles adentro, cuando se proceda al cierre de la venta se espera que la casa este deshabitada para que el nuevo comprador pueda usarla tranquilamente, pero en algunos casos se puede negociar con el nuevo comprador un plazo adicional para que Ud. se mude.
Estoy retrasado en mi hipoteca (mortgage) y estoy en foreclosure, la bancarrota es mi solución?
No necesariamente. Una bancarrota siempre debe ser la ultima opción legal. Nunca considere a la bancarrota como una solución fácil. Si su deuda por hipoteca es su deuda principal, Ud. puede solucionar esa deuda con una modificación del préstamo, un short sale, o un deed in lieu. Si ninguna de estas opciones es posible, entonces una bancarrota pudiera ser la solución a su problema.
Existen dos modalidades de bancarrota a las que Ud. puede aplicar. La primera es conocida como bancarrota Capítulo 7, en la cual se le eliminan la mayoría de sus deudas como por ejemplo, hipotecas, prestamos de compra de carros o botes, deudas por tarjetas de crédito, deudas por servicios médicos o de hospitales. La Corte de bancarrotas le eliminará esas obligaciones siempre y cuando Ud. califique con todos los requisitos de la ley y sus ingresos no sean mayores que sus gastos. La segunda es la bancarrota Capitulo 13, que es realmente un plan de pagos y se aplica cuando Ud. no califica para el Capitulo 7, sea porque tiene mayores ingresos que sus gastos o porque Ud. quiere salvar su propiedad. La Corte le permitirá hacer estos pagos en un periodo de 3 años o mas. Cada opción debe ser cuidadosamente evaluada por que la bancarrota se puede pedir solo una vez cada 8 años y si Ud. se olvido de incluir alguna deuda en su petición esta no tendrá la protección de la bancarrota.
Recibí de mi Banco un 1099c por el perdón de la deuda de mi casa, le debo pagar impuestos al IRS?
En el 2007 el gobierno federal dio el “Mortgage Debt Relief Act” que es un beneficio que dura hasta este año 2012 para todos los propietarios de viviendas. El “Mortgage Debt Relief Act” permite al propietario de una residencia no tributar cuando recibe un perdón del monto principal de su hipoteca, siempre y cuando ese préstamo recibido fue dinero usado para comprar, construir o mejorar substancialmente su residencia principal. Este beneficio no se aplica cuando el dinero se uso para pagar otro tipo de deudas o gastos no relacionados con la compra o mejora de su casa.
En general cuando un acreedor le perdona una deuda y le envía la forma 1099C Ud. tiene que presentar al IRS la forma 982 explicando porque Ud. no debe pagar impuestos sobre esa deuda que le ha sido perdonada. Si Ud. no lo hace el IRS considerará ese deuda perdonada como parte de sus ingresos anuales y por lo tanto sus impuestos sobre la renta se incrementarán tremendamente. Recuerde que las deudas con el IRS no son eliminadas en una bancarrota, ni por ninguna otra forma.
Recibí en el correo publicidad de una compañía sobre ayuda con los pagos retrasados de mi hipoteca, que debo hacer?
En mi práctica de derecho, he encontrado muchos dueños de casas que están ahora en una situación mucho mas difícil y todo porque respondieron a una publicidad que recibieron por correo de una compañía que les garantizaba reducirles el pago retrasado de su hipoteca.
Cuando Ud. responde al anuncio recibido por correo y se comunica con esa compañía Ud. posiblemente se va a comunicar con un vendedor. Estos vendedores tienen varias discursos para convencerlo que les firme un contrato de servicios y una autorización de retiro mensual de dinero de su cuenta bancaria. Si Ud. escucha algunas de estas frases tenga mucho cuidado:
1. “Usted califica para una modificación porque el valor actual de su casa esta por debajo del valor de la hipoteca”.
2. “Usted califica para una modificación y nosotros obligamos al banco a negociar con Ud. a través de una Mediación. Una mediación es mejor que una solicitud de modificación de hipoteca”.
3. “Usted califica para una modificación porque Ud. esta pasando por un momento económico difícil y nosotros podemos lograr que el Banco le reduzca sus pagos”
Inclusive algunos de estos vendedores, con tal de ganar su comisión de venta, se hacen pasar como abogados o empleados de una firma de abogados. Su objetivo es convencerlo a Ud. de que les firme una autorización para cobrarle mes a mes de su cuenta de banco por el servicio de presentar una solicitud de reducción de su pago hipotecario.
En Florida, Ud. no esta obligado a pagar por servicios de Modificación de hipoteca si no hasta el momento que Ud. recibe la oferta de su banco y la acepta. Entonces porque va a autorizar a alguien que Ud. no conoce para quitarle mensualmente dinero de su cuenta bancaria?
Toda modificación de hipoteca depende de las circunstancias de cada propietario y de quien es el real dueño de su hipoteca. Tenga mucho cuidado si alguien le dice a Ud. que su Banco le tiene que dar una modificación y le asegura un resultado positivo sin antes haber revisado toda su información financiera, lo mas seguro es que le este mintiendo.
Siempre alerta!
Nunca debe abandonar o entregar su propiedad al banco sin recibir nada a cambio. Si Ud. se va de la casa sin negociar con el Banco Ud. tendrá un problema mayor. Ud. no solo perderá su casa, teniendo que pagar renta en otro lugar, sino que además Ud. ya no podrá negociar con su banco para solucionar su deuda, y el banco le puede reclamar esa deuda que Ud. todavía le debe a través de una acción judicial para embargarle sus bienes, cuentas de banco, o su salario.
Usted sigue siendo el propietario hasta que sucedan tres cosas: 1) la Corte emita una Decisión Final a favor del Banco, 2) se venda la propiedad en venta judicial, y 3) el Clerk de la Corte emita un Certificado de Titulo de Propiedad al nuevo comprador. Los procesos de ejecución de hipoteca o Foreclosure de su residencia en Florida pueden demorar mas de un año dependiendo de si Ud. se presenta a la Corte y se opone a la acción del Banco.
Recibí una demanda de hipoteca o Foreclosure que debo hacer?
Cuando Ud. recibe la demanda tiene 20 días para contestarla, Ud. tiene el derecho de oponerse a la demanda judicial, aunque este retrasado en sus pagos. El Banco tiene que probar en corte dos cosas principales: 1) que Ud. no ha pagado sus obligaciones mensuales o el seguro de la casa o impuestos, y 2) que ese Banco que lo demanda sea el verdadero acreedor de su deuda. Es solo al final del juicio, y siempre y cuando el juez le da la razón al Banco, que la propiedad será puesta a venta judicial, y después de aproximadamente 15 días de esta venta habrá un nuevo propietario del inmueble, el cual tendrá derecho de desalojarlo del mismo
Recuerde, los procedimientos de ejecución hipotecaria en Florida no son inmediatos y si Ud. no llega a un arreglo trate de permanecer en su casa hasta que pueda conseguir otro lugar donde pueda ir con su familia. Cada caso es distinto así que converse con su abogado.
Perdí mi juicio de foreclosure, cuando debo irme de la propiedad?
Si la Corte ya vendió su propiedad Ud. todavía puede quedarse en su casa por un tiempo adicional. Ud. o su abogado pueden negociar con los abogados del demandante para que inclusive después de la venta judicial se le pueda dar a Ud. un tiempo para mudarse de la propiedad y en algunos casos Ud. puede recibir una cantidad de dinero que el Banco le dará si le entrega la propiedad en buenas condiciones y sin crear problemas, ese es el acuerdo conocido como “Cash for Keys”.
Si no hay arreglo de “Cash for Keys” y el Clerk emite el “Certificado de Titulo”, al que compró su inmueble en la venta judicial, este obtendrá de la Corte un mandato (en Ingles “Writ of Possession”), el Sheriff lo notificara a Ud. en la casa y le ordenará desalojar el inmueble en un breve periodo. Ud. no debe esperar hasta ese momento porque una vez que el Sheriff lo notifique le puede dar solo 24 horas para salir de la propiedad o de lo contrario sus cosas terminaran en la calle.
Estoy en Foreclosure. Cuando es que el Sheriff me puede desalojar?
Solamente cuando Ud. pierda el derecho permanecer en la casa, que se dará cuando el proceso judicial de hipoteca termine y exista un nuevo propietario que cuente con el reconocimiento judicial del titulo de la casa. El nuevo propietario puede pedirle al Sheriff que ejecute la orden de desalojo y Ud. tendría 24 horas para irse o podría ser desalojado a la fuerza.
Que es el HAFA y como me ayuda eso con mi casa?
El HAFA, por sus siglas en ingles, es un programa del gobierno para ayudar a los propietarios de casa que no pueden pagar sus hipotecas tiene dos modalidades: el Short Sale o el Deed in Lieu, y se aplica, por ejemplo, si a Ud. no le conviene la oferta de modificación de hipoteca que recibió de su banco por que no podría cumplir con sus pagos mensuales; en ese caso Ud. debe negociar con su banco para que en vez de una refinanciación o modificación de hipoteca se proceda a un Short Sale or Deed in Lieu en cualquiera de estos casos Ud. perderá la casa, pero evitará que el banco le exija el pago de la deuda. Si Ud. esta en foreclosure también puede por HAFA pero recuerde que esta negociación toma varios meses y si su foreclosure ya tiene una venta judicial el que Ud. comience la negociación de HAFA no parará la venta, si la venta se da Ud. ya no será el propietario y el banco no negociara mas con Ud.
El HAFA es mucho mas complicado cuando existe más de una hipoteca sobre la propiedad pues para que proceda el Short Sale se deberá obtener la autorización de todos los bancos que tengan una hipoteca sobre su propiedad, esto por que ningún comprador le va a comprar su casa sujeta a una hipoteca, el que compra la casa la quiere sin ninguna carga u obligación legal del vendedor.
Que es el deed in lieu?
El “deed in Lieu” es una modalidad de loss mitigation (reducción de perdidas) que se presenta cuando existe una sola hipoteca en la propiedad y en donde el banco y Ud. acuerdan que a cambio de que Ud. le transfiera el titulo de su propiedad se le perdonará toda la deuda. Esta opción es muy interesante para el deudor pero lamentablemente se da muy poco. Si existe ese acuerdo se le indicará el día en que Ud. debe dejar la casa en buenas condiciones y normalmente limpia y sin muebles adentro. Al completarse el “Deed in Lieu” Ud. dejara la casa pero no le deberá nada mas al Banco.
Si hago un Short Sale de mi casa cuando me debo ir?
El que quiere comprar la casa no la quiere con sus muebles adentro, cuando se proceda al cierre de la venta se espera que la casa este deshabitada para que el nuevo comprador pueda usarla tranquilamente, pero en algunos casos se puede negociar con el nuevo comprador un plazo adicional para que Ud. se mude.
Estoy retrasado en mi hipoteca (mortgage) y estoy en foreclosure, la bancarrota es mi solución?
No necesariamente. Una bancarrota siempre debe ser la ultima opción legal. Nunca considere a la bancarrota como una solución fácil. Si su deuda por hipoteca es su deuda principal, Ud. puede solucionar esa deuda con una modificación del préstamo, un short sale, o un deed in lieu. Si ninguna de estas opciones es posible, entonces una bancarrota pudiera ser la solución a su problema.
Existen dos modalidades de bancarrota a las que Ud. puede aplicar. La primera es conocida como bancarrota Capítulo 7, en la cual se le eliminan la mayoría de sus deudas como por ejemplo, hipotecas, prestamos de compra de carros o botes, deudas por tarjetas de crédito, deudas por servicios médicos o de hospitales. La Corte de bancarrotas le eliminará esas obligaciones siempre y cuando Ud. califique con todos los requisitos de la ley y sus ingresos no sean mayores que sus gastos. La segunda es la bancarrota Capitulo 13, que es realmente un plan de pagos y se aplica cuando Ud. no califica para el Capitulo 7, sea porque tiene mayores ingresos que sus gastos o porque Ud. quiere salvar su propiedad. La Corte le permitirá hacer estos pagos en un periodo de 3 años o mas. Cada opción debe ser cuidadosamente evaluada por que la bancarrota se puede pedir solo una vez cada 8 años y si Ud. se olvido de incluir alguna deuda en su petición esta no tendrá la protección de la bancarrota.
Recibí de mi Banco un 1099c por el perdón de la deuda de mi casa, le debo pagar impuestos al IRS?
En el 2007 el gobierno federal dio el “Mortgage Debt Relief Act” que es un beneficio que dura hasta este año 2012 para todos los propietarios de viviendas. El “Mortgage Debt Relief Act” permite al propietario de una residencia no tributar cuando recibe un perdón del monto principal de su hipoteca, siempre y cuando ese préstamo recibido fue dinero usado para comprar, construir o mejorar substancialmente su residencia principal. Este beneficio no se aplica cuando el dinero se uso para pagar otro tipo de deudas o gastos no relacionados con la compra o mejora de su casa.
En general cuando un acreedor le perdona una deuda y le envía la forma 1099C Ud. tiene que presentar al IRS la forma 982 explicando porque Ud. no debe pagar impuestos sobre esa deuda que le ha sido perdonada. Si Ud. no lo hace el IRS considerará ese deuda perdonada como parte de sus ingresos anuales y por lo tanto sus impuestos sobre la renta se incrementarán tremendamente. Recuerde que las deudas con el IRS no son eliminadas en una bancarrota, ni por ninguna otra forma.
Recibí en el correo publicidad de una compañía sobre ayuda con los pagos retrasados de mi hipoteca, que debo hacer?
En mi práctica de derecho, he encontrado muchos dueños de casas que están ahora en una situación mucho mas difícil y todo porque respondieron a una publicidad que recibieron por correo de una compañía que les garantizaba reducirles el pago retrasado de su hipoteca.
Cuando Ud. responde al anuncio recibido por correo y se comunica con esa compañía Ud. posiblemente se va a comunicar con un vendedor. Estos vendedores tienen varias discursos para convencerlo que les firme un contrato de servicios y una autorización de retiro mensual de dinero de su cuenta bancaria. Si Ud. escucha algunas de estas frases tenga mucho cuidado:
1. “Usted califica para una modificación porque el valor actual de su casa esta por debajo del valor de la hipoteca”.
2. “Usted califica para una modificación y nosotros obligamos al banco a negociar con Ud. a través de una Mediación. Una mediación es mejor que una solicitud de modificación de hipoteca”.
3. “Usted califica para una modificación porque Ud. esta pasando por un momento económico difícil y nosotros podemos lograr que el Banco le reduzca sus pagos”
Inclusive algunos de estos vendedores, con tal de ganar su comisión de venta, se hacen pasar como abogados o empleados de una firma de abogados. Su objetivo es convencerlo a Ud. de que les firme una autorización para cobrarle mes a mes de su cuenta de banco por el servicio de presentar una solicitud de reducción de su pago hipotecario.
En Florida, Ud. no esta obligado a pagar por servicios de Modificación de hipoteca si no hasta el momento que Ud. recibe la oferta de su banco y la acepta. Entonces porque va a autorizar a alguien que Ud. no conoce para quitarle mensualmente dinero de su cuenta bancaria?
Toda modificación de hipoteca depende de las circunstancias de cada propietario y de quien es el real dueño de su hipoteca. Tenga mucho cuidado si alguien le dice a Ud. que su Banco le tiene que dar una modificación y le asegura un resultado positivo sin antes haber revisado toda su información financiera, lo mas seguro es que le este mintiendo.
Siempre alerta!